Umowa o roboty budowlane jest jednym z najważniejszych kontraktów stosowanych w branży budowlanej. Jej szczególne uregulowania znajdują się w tytule XVI Kodeksu cywilnego (art. 647-658 KC) i mają kluczowy wpływ na bezpieczeństwo stron inwestycji – wykonawcy oraz inwestora.
Co warto wiedzieć przed jej podpisaniem?

Pojęcie umowy o roboty budowlane

Na mocy umowy o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do wybudowania i przekazania obiektu zgodnie z dokumentacją projektową i zasadami wiedzy technicznej, natomiast inwestor do przekazania terenu budowy, dostarczenia niezbędnych dokumentów, odbioru inwestycji i zapłaty uzgodnionego wynagrodzenia (art. 647 KC). Umowa powinna być zawarta na piśmie, a projekty wykonawcze oraz inne dokumenty są jej integralną częścią (art. 648 § 1-2 KC).

Odpowiedzialność wobec podwykonawców

Z punktu widzenia realizacji inwestycji jedną z istotnych kwestii jest solidarna odpowiedzialność inwestora i wykonawcy wobec podwykonawców w zakresie zapłaty za wykonane roboty. Jeśli podwykonawca zostanie inwestorowi zgłoszony wraz z dokładnym zakresem prac przed ich rozpoczęciem, a inwestor nie odmówi pisemnie w ciągu 30 dni, przejmuje on odpowiedzialność za zapłatę. Ta odpowiedzialność inwestora jest ograniczona do wysokości wynagrodzenia umówionego z wykonawcą (art. 647¹ § 1-6 KC).

Zabezpieczenie zapłaty dla wykonawcy

Zgodnie z art. 649¹ KC inwestor zobowiązany jest udzielić wykonawcy tzw. gwarancji zapłaty w celu zabezpieczenia terminowej płatności za wykonane roboty budowlane. Może to być gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, akredytywa bankowa albo poręczenie udzielone przez bank na zlecenie inwestora. Jeżeli wykonawca żąda takiej gwarancji, koszty jej ustanowienia dzielone są po połowie między strony, co przewidziano w art. 649¹ § 3 KC.

Co istotne, zgodnie z art. 649² KC nie można przez czynność prawną wyłączyć ani ograniczyć prawa wykonawcy do żądania od inwestora gwarancji zapłaty. Oznacza to, że postanowienia umowy próbujące wyłączyć to uprawnienie są nieważne. Prawo żądania gwarancji zapłaty nie przysługuje jedynie wtedy, gdy inwestorem jest Skarb Państwa (art. 649¹ § 11 KC).

Na podstawie art. 649³ KC wykonawca ma prawo domagać się gwarancji zapłaty w każdym momencie realizacji umowy – do wysokości wszystkich roszczeń z tytułu wynagrodzenia zarówno za roboty przewidziane w kontrakcie, jak i za dodatkowe lub konieczne roboty zaakceptowane przez inwestora na piśmie. Nawet jeżeli wykonawca już otrzymał gwarancję zapłaty, ma prawo domagać się kolejnej do łącznej wysokości przysługujących mu roszczeń.

Jeśli zaś wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w terminie nie krótszym niż 45 dni od wystąpienia z żądaniem, zgodnie z art. 649⁴ § 1 KC może on odstąpić od umowy z winy inwestora. Brak gwarancji traktuje się wówczas jako przeszkodę w realizacji robót budowlanych wynikającą z przyczyn leżących po stronie inwestora (art. 649⁴ § 2 KC).
Pomimo niewykonania robót inwestor w takiej sytuacji nie może odmówić wypłaty wynagrodzenia, jeśli wykonawca był gotowy do ich wykonania, a jedynie nie rozpoczął prac ze względu na brak zabezpieczenia płatności (art. 649⁴ § 3 KC).

Przepisy dotyczące gwarancji zapłaty stosuje się również odpowiednio do relacji pomiędzy wykonawcą a podwykonawcami, o czym mowa
w art. 649⁵ KC.

Odpowiedzialność za teren budowy
i informowanie o nieprawidłowościach

W myśl art. 651 KC, jeżeli dokumentacja, teren budowy, maszyny, urządzenia dostarczone przez inwestora lub inne okoliczności mogą przeszkodzić w prawidłowym wykonaniu robót, wykonawca ma obowiązek niezwłocznie zawiadomić inwestora. Zaniedbanie tego obowiązku może bowiem prowadzić do ograniczenia odpowiedzialności inwestora za ewentualne szkody czy wady robót.

Z kolei w art. 652 KC przewidziano, że od chwili protokolarnego przejęcia terenu budowy przez wykonawcę aż do momentu oddania obiektu to wykonawca ponosi na zasadach ogólnych odpowiedzialność za wszelkie szkody, które powstaną na tym terenie. Odpowiedzialność ta obejmuje zarówno szkody materialne, jak i ewentualne zdarzenia losowe, chyba że przepisy lub umowa stanowią inaczej.

Dodatkowo w art. 655 KC ustawodawca postanowił, iż w sytuacji, gdy szkody są wynikiem wadliwości materiałów, maszyn lub urządzeń dostarczonych przez inwestora albo robót wykonanych według jego wskazówek, jeśli wykonawca uprzedzi inwestora o niebezpieczeństwie zniszczenia lub uszkodzenia obiektu, zachowuje prawo do żądania wypłaty wynagrodzenia, nawet jeśli nastąpiło zniszczenie czy uszkodzenie obiektu z winy inwestora lub wskutek wad jego materiałów. Tego typu regulacje mają kluczowe znaczenie dla ochrony interesów wykonawcy oraz precyzyjnego określenia ryzyk i odpowiedzialności każdej ze stron w trakcie trwania inwestycji.

Skutki wadliwego wykonania prac budowlanych

Zgodnie z art. 656 § 1 KC do skutków opóźnienia w rozpoczęciu robót, niewłaściwego wykończenia obiektu, wykonywania prac w sposób wadliwy lub niezgodny z umową, a także do kwestii rękojmi za wady oraz uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące umowy o dzieło. W praktyce oznacza to, że inwestor może egzekwować odpowiedzialność wykonawcy z tytułu rękojmi, domagać się usunięcia wad, obniżenia wynagrodzenia lub nawet odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu, jeżeli wykonawca rażąco narusza obowiązki wynikające z kontraktu.

Natomiast na podstawie art. 657 KC przyznano stronom możliwość ograniczenia lub wyłączenia prawa do odstąpienia od umowy przez wykonawcę lub inwestora, jednakże wyłącznie w przypadku przewidzianym przez przepisy szczególne.

Umowa o roboty budowlane nie jest niepotrzebną formalnością. Przede wszystkim jest to narzędzie gwarantujące bezpieczeństwo i jasno określające zasady współpracy pomiędzy inwestorem a wykonawcą. Precyzyjne uregulowania zawarte w Kodeksie cywilnym chronią bowiem interesy obydwu stron, ułatwiają tym samym realizację inwestycji oraz minimalizują ryzyko konfliktów. Właściwie sporządzona umowa pozwala płynnie przeprowadzić proces budowlany od przygotowania dokumentacji aż po odbiór obiektu.